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库存和成交量等因素来看，三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件，销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落。

2018年上半年，中国各级政府对房地产政策调控进入了一个新的阶段，主要特点为，一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。

中央政府明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台，调控力度持续升温。截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，尤其是海南上半年历经数次政策收紧。

随着房地产市场调控政策持续深化，长效机制建设稳步推进，以及金融监管力度加强，限购限贷、预售限价等严控政策得以实施的背景下，重点调控城市的新房成交规模继续缩减。

据统计，2018年上半年，50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右，同比下降约10%。价格方面，根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2018年上半年百城价格累计上涨2.62%，较去年同期收窄1.57个百分点。

房地产行业总体运行情况

根据国家统计局最新数据， 2018年1-6月份，全国商品房销售面积74，662万平方米，同比增长16.1%，增速比1-5月份提高1.8个百分点，其中住宅销售面积增长13.5%；商品房销售额59，152亿元，增长21.5%，增速提高2.9个百分点，其中，住宅销售额增长17.9%。

值得注意的是，尽管今年上半年的总体销售面积、金额累计同比增速环比仍在增长，但市场调整向下的趋势未改。

需求侧，以“四限（限购、限贷、限价、限售）”为主的打压政策持续发力，且越来越多的三四线城市也加入调控行列，势头有增无减，持续对市场进行降温； 供给侧，房地产企业与各级政府的博弈仍是拉锯战，上半年冲业绩的行为不可持续，供应紧缩的局面不会得到有效缓解。

从库存情况来看，6月末，全国商品房待售面积64577万平方米，比5月末减少1441万平方米。其中，住宅待售面积减少1305万平方米，办公楼待售面积减少60万平方米，商业营业用房待售面积减少128万平方米。

另外，按照不同级别城市来看，据初步统计，一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%，领降各线城市，其中京沪成交面积依然处于历史最低点，深圳由于去年基数较低，成交同比增长两成左右，但成交规模仍处于低位区间。

二线代表城市月均成交面积约76万平方米，同比下降7%；天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。三线代表城市上半年棚改力度仍然较大，成交规模绝对值处于历史相对高位，上半年月均成交面积在32万平方米左右。

因此，综合供求、库存和成交量等因素来看，三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件，销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落。

房地产行业展望与风险所在

总体看来，下半年，中国房地产行业的政策面仍是调控与去库存并存。预计待售面积下滑的趋势仍将延续，且三四线销售降温的风险不容忽视，未来降幅或将收窄。

从政策层面看，总体方向和力度不会有大的改变，但市场有三个重点关注问题：

a．房地产税的出台：今年房地产税有望进入到立法程序，之后明后年有望出台，最晚2020年出台。但是房地产税对市场的影响力主要在进入立法程序到出台的阶段，而且对二手房的影响比较大，对一手房影响不大。

因为，一方面税率不是很高，另一方面三四线基本都不会收，一二线也有很大免税的空间。所以房地产税也不用太过于担心，靴子落地后影响会慢慢消除。

b．棚改政策与贷款增速：最需要担心的其实还是棚改政策。目前因为影响会比较大，所以相关部门也没有特别明确的表态，但这次传出来的消息也不是空穴来风。

棚改政策的变化不会影响今年的市场，或者说不会影响今年棚改启动的三四线，因为今年上半年的棚改货币化已经达到了相对高点。棚改对市场的影响要明后年才能体现出来，特别是对于房地产企业的财务报表来说，今年的利润率不会下降，但是再上升的可能性比较小，因为去年的利润率已经达到了一个相对高点。

从棚改规模看，棚改高潮期已经过了，未来三年是棚改的攻坚阶段，2015-2017年棚改规模每年在600 万套左右。而未来三年全国计划完成 1500万套棚户区改造，力度就要比过去三年弱。

另外， 根据人民银行统计，抵押补充贷款（PSL）是棚改货币化资金的主要来源，占棚改资金约80%，而且今年上半年增长有些快。截至5月24日，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。

从前面五个月PSL增量看，增速明显加快，因此国开行上收棚改项目的审批权，可以增加对房地产行业调控的可控性。

c． 三四线城市的风险：从去年到2018年上半年，三四线城市房地产行情得以启动的很重要的一个原因就是棚改。棚改带动了这些城市的住宅消费需求，特别是货币化的分配，使得被拆迁的消费者拥有了比较大的购买能力，这些购买能力最终会反映到房地产市场的需求和价格当中。

反过来，如果棚改规模下降，包括货币化比重下降的话，一定会对这部分需求产生影响，特别是已经实施棚改两三年的城市。

不过，中国三、四线城市的房地产行情可持性，不仅是最近棚改政策问题，它的根本还是基于人口和需求产生的市场容量、市场规模的问题。由于等经济规模、城市配套等诸多原因，这些城市不具备长期稳定的市场需求。

因此，在出现一轮爆发式的行情后（比如：过去一年左右，房价上升50-100%，成交量上升50%-100%，甚至更高），就会进入到一个相对比较长的调整行情当中。

此外，影响三、四线城市房地产市场成交的另一个因素，在于土地和房价相对于一、二线城市的价差。这些价差导致外来投资客对于三、四线城市销量的带动。由于，近来三、四线城市的地价和房价都大幅增涨，可以预见三、四线城市未来一定会面临调整压力。